Ubytovanie pre priemysel prechádza zmenou

Ubytovanie pre priemysel prechádza zmenou

INDUSTRIÁLNA VÝSTAVBA SA ZA POSLEDNÉ ROKY POSÚVA K MESTÁM AJ NAPRIEK VYŠŠEJ CENE POZEMKOV.

Haly, do ktorých priemyselné podniky na Slovensku umiestňujú svoju výrobu, sa za posledných niekoľko rokov výrazne zmenili. Platí to nielen o ich rozlohe či umiestňovaní, ale aj o prístupe k energetike.

„Priemyselné podniky majú záujem mať čoraz viac pod kontrolou náklady aj s využitím diaľkového sledovania svojej spotreby či vyššieho objemu dát o spotrebe,“ hovorí Peter Bednár, manažér komunikácie Západoslovenskej distribučnej spoločnosti.

Na to sa čoraz viac využívajú technológie priemyselného Internetu vecí (Industrial Internet of Things – IIoT). Teda systémov, v ktorých nemusia konkrétne činnosti alebo reakciu na nejakú udalosť iniciovať a vykonávať ľudia. V minulosti to však bolo inak. Priemysel využíval skôr staršie haly, ktoré mali nízku svetlú výšku, horšiu izoláciu a technológie, ktoré nezabezpečovali dostatočné odvetrávanie či výmenu vzduchu. Ak sa aj firma rozhodla pre výstavbu novej haly, väčšinou išlo o samostatne stojacu budovu, ktorú projektanti a stavebná spoločnosť ušili takpovediac na mieru jej činnosti.

NÁJOM NAMIESTO VLASTNÍCTVA

Jednou zo zásadných zmien, ktoré sa na priemyselnom realitnom trhu udiali za posledné roky, bol prechod priemyselných podnikov od vlastníctva budov či celých areálov na nájomné vzťahy v priemyselno-logistických parkoch. Vyplýva to z dát spoločnosti CBRE, ktorá obchoduje s komerčnými nehnuteľnosťami.

Práve tento fakt mal podľa CBRE zásadný vplyv na ďalšie smerovanie technického štandardu budov. Rast úrovne konkurenčného prostredia priniesol na trh výrazne vyšší štandard priemyselných a logistických hál než v minulosti.

Pre A kategóriu budov vo všeobecnosti dlho platilo, že nehnuteľnosť mala čistú svetlú výšku desať metrov, podlaha mala nosnosť päť ton na štvorcový meter, rozpon stĺpov bol 12 x 24 metrov a opláštenie budovy sa dialo formou sendvičového panelu s izoláciou 80 až 120 milimetrov, ktorú pôvodne vyplnili PUR penou, neskôr minerálnou vlnou.

Dnes sú podľa CBRE bežné haly s čistou svetlou výškou až do dvanásť metrov, nosnosť podlahy je od sedem do desať ton na štvorcový meter, rozpon stĺpov sa vo vychystávacej ploche upravil na 24 x 24 metrov, ako aj hrubšími izoláciami – medzi 120 až 150 milimetrami minerálnej alebo kamennej vlny. Menia sa však aj ďalšie veci.

„Čoraz viac vidíme tendenciu tvorby komerčných parkov a zón, ktoré sú dopĺňané o ubytovanie pre zamestnancov, voľnočasové aktivity, napríklad multifunkčné ihriská či ďalšie obslužné funkcie,“ hovorí Michal Cerulík, konzultant CBRE pre priemyselné a logistické nehnuteľnosti.

PRIBUDNÚ ZMENY

Odborníci z brandže priemyselných nehnuteľností očakávajú v budúcnosti ďalšie zmeny. Napríklad ide o ďalší rast hál v priemysle do výšky, čo môže urýchliť aj ďalšie procesy. „To ešte zrýchli rast využitia robotov a iných automatizovaných zariadení vo výrobe a automatických zakladačov a inej techniky v logistike, ktorú riadia inteligentné systémy,“ hovorí Peter Jánoši, managing director Slovakia P3 Logistic Parks.

Zmena sa ukazuje aj mimo hlavných činností, napríklad v doprave. Firemní zákazníci sa podľa P. Bednára začínajú venovať elektromobilite. Keďže vo využívaní elektrických áut sa očakáva výrazný rast, budú na parkoviskách pred priemyselnými podnikmi pribúdať nabíjacie stanice pre elektrické vozidlá.

HALY SA SŤAHUJÚ K MESTÁM

Ku koncu marca tohto roku predstavoval podľa analýzy CBRE trh priemyselných nehnuteľností 2,6 milióna štvorcových metrov priestorov po celom Slovensku. Z toho 64 percent v Bratislave a jej okolí.

Podľa odhadov pribudne na Slovensku v blízkej budúcnosti šesť nových developerských projektov. Vo výstavbe je viac ako 200-tisíc štvorcových metrov priestorov. Dva z nich sú v okolí Bratislavy, zvyšné sa stavajú v ostatných regiónoch Slovenska – v Žiari nad Hronom, neďaleko Nitry, v Krásne nad Kysucou či v Novom Meste nad Váhom.

„Industriálna výstavba sa mení a posúva smerom k mestám aj napriek vyššej cene pozemkov a drahšej pracovnej sile, ako aj nákladom na ďalšie priame vstupy, ktoré ovplyvňujú biznisový projekt,“ konštatuje Anton Jasenovec, vedúci tímu priemyselných nehnuteľností v Cushman & Wakefield na Slovensku. Štúdia CBRE zaznamenala po dlhom období stagnácie mierny nárast požadovaného nájomného. Je to najmä v Bratislave, kde spoločnosť P3 Logistic Parks stavia nový Bratislava Airport Park. Požadované mesačné nájomné je v súčasnosti od 3,45 do 4,90 eura za štvorcový meter.

Základné ceny nájmov sa vlani pohybovali v rozmedzí 3,40 až 4,20 eura za štvorcový meter na mesiac.

POSLEDNÁ MÍĽA K ZÁKAZNÍKOVI

Keď sa haly stavajú bližšie k mestám, posúvajú sa bližšie k zákazníkovi, ale aj bližšie k pracovnej sile. Pred približne desiatimi či 15 rokmi sa pritom stavalo prevažne v blízkosti veľkých výrobcov v automotive, ktorí majú svoje haly v Bratislave, prípadne v okolí 50 kilometrov. Veľké parky rástli aj v tesnej blízkosti diaľnic D1 a D2.

Dôvodom bola rýchla dostupnosť a pohyb tovarov zo slovenského trhu. Významným logistickým uzlom sa stal Senec, ktorý tvoril najväčšie portfólio z pohľadu plochy v štvorcových metroch a stavia sa aj ďalej, či už je to na strane smerom do Pezinka alebo v smere do Senca. Podľa A. Jasenovca už nie je výnimočné, ak si firmy v rámci svojich rozširujúcich sa plánov nechávajú vypracovať štúdiu o ľudských zdrojoch, ktorá im detailne zmapuje situáciu s pracovnou silou v regióne.

Až keď ju spoločnosť má, rozhodne sa, či bude v lokalite investovať alebo nie. Súčasná miera nezamestnanosti na Slovensku je pod piatimi percentami, najvyššia je v lokalitách Košického a Prešovského samosprávneho kraja.

Spoločnosť Cushman & Wakefield preto vidí priestor na budovanie nových priemyselných parkov v lokalitách východného Slovenska, neďaleko Košíc či Prešova. Konkrétne ide o Cestice, Novú Polhoru a Veľkú Idu.

„To sú lokality, s ktorými treba určite počítať ako s novými industriálnymi parkmi, ktoré lákajú investorov vďaka stále priaznivej situácii na pracovnom trhu, cenou pozemkov a určite treba spomenúť aj investičné stimuly pre nových medzinárodných aj domácich investorov,“ konštatuje A. Jasenovec.

Spoločnosť situáciu veľmi pozorne vníma aj v okolí plánovaných výjazdov z budúcej rýchlostnej cesty R7 a diaľnice D4. Ide o autostrády, ktoré sa budujú v okolí hlavného mesta cez PPP projekt.

Kým rýchlostná cesta R7 smeruje od Holíc po Bratislavu, tak D4 tvorí takzvaný nultý obchvat Bratislavy – od Jaroviec po Raču. Ide o necelých 60 kilometrov autostrád, ktoré sa majú dokončiť v rokoch 2020 a 2021.

„Evidujeme dopyty po voľných pozemkoch práve na tejto budúcej komunikačnej infraštruktúre. V neposlednom rade je záujem aj o južnú časť Slovenska, kde z pohľadu nových plôch bol development v minulosti viac — menej opatrný,“ dodáva A. Jasenovec.


shutterstock_15776533.jpg

NOVÝ KONCEPT NIELEN AKO OBSLUHA

Nové projekty aj s využitím odlišných konceptov sa môžu dostať aj do existujúcich parkov. V  jednej z najväčších stredoeurópskych logistických zón - D1 Parku neďaleko Senca, by mali v novej fázy rozvoja pribudnúť nové haly s menšími priestormi so širším využitím. Tri nové budovy pridajú k celkovej ploche logistických hál, ktorá dosahuje takmer 800-tisíc metrov štvorcových, spolu relatívne menšiu plochu zhruba 28-tisíc štvorcových metrov. Pre zónu, v ktorej funguje stovka firiem so zhruba päťtisíc zamestnancami, však môžu poskytovať podporné služby, hovorí Pavel Klč, Head of Real Estate Development skupiny IPEC Group, ktorá park postavila.

Preto budú mať priestory inú formu, ktorá spojí sklad s kancelárskymi priestormi pre sídlo firmy, ale najmä umožní aj priamy predaj a vystavovanie tovaru v showroomoch. Práve to má podľa P. Klča otvoriť priestor pre nové typy firiem, vrátane dodávateľov vybavenia, technológií či služieb pre ostatné firmy v zóne. „Záujem prejavujú aj menšie výrobné podniky, napríklad z oblasti 3D tlače,“ dodáva P. Klč.

TLAK NA ENERGETIKU A INTELIGENTNÉ SYSTÉMY

S príchodom nových investícií na Slovensko sa čoraz viac tlačí na takzvané inteligentné systémy. Jedným z nich je napríklad zmena logistiky, ktorá bude mieriť k využitiu prepojiteľnosti zariadení, liniek aj aktív, nových komunikačných technológií a zvýšenej kapacity riadiacich počítačov, ktoré umožnia zbierať a využívať viac údajov. Tým sa zmení celá logistika firiem.

Logickým posunom bude aj rozvoj ďalších sofistikovaných činností či vo využití zdieľaných podnikových služieb alebo výskumu a vývoja. Podiel priestorov pre ľudí, ktorí vo firme pracujú v kancelárskych priestoroch, sa z troch až siedmich percent kedysi posúva nahor a bude dosahovať aj 25 percent. „Taký vývoj sa nezaobíde bez zásadnej zmeny budov, v ktorých budú moderné firmy fungovať,“ upozorňuje P. Jánoši.

V hre je aj šetrenie energie. Na to si dáva pozor najmä Európska komisia. Tá si dala napríklad za cieľ znížiť množstvo oxidu uhličitého, čím sa má celý priemysel takzvane dekarbonizovať. Podľa akčného plánu energetickej efektívnosti na roky 2017 až 2019 s výhľadom na rok 2020 by mali úsporné opatrenia v priemysle zabezpečiť viac ako 45 percent z celkových plánovaných úspor.

CBRE však hovorí, že Slovensko v porovnaní so západoeurópskymi krajinami zaostáva. „Hlavným dôvodom je neochota nájomcov za takéto nadštandardné opatrenia zaplatiť vyššie nájomné, čo sa však časom, vzhľadom na implementáciu Corporate Social Responsibility, aj pri lokálnych firmách bude podľa nášho predpokladu meniť,“ konštatuje M. Cerulík.



Digitálne nástroje začali prepisovať výsledky fabrík

Digitálne nástroje začali prepisovať výsledky fabrík

Batériové ambície  spojili firmy a vedcov

Batériové ambície spojili firmy a vedcov