Strecha pre inteligentné fabriky a sklady budúcnosti

Strecha pre inteligentné fabriky a sklady budúcnosti

TECHNOLÓGIE PRINÁŠAJÚ NOVÉ POŽIADAVKY NA PRIEMYSELNÝCH A LOGISTICKÝCH DEVELOPEROV. ROZHODOVANIE OVPLYVŇUJE DOSTUPNOSŤ ĽUDÍ .

Developeri priemyselných nehnuteľností zažívajú na Slovensku a v okolitých krajinách dobré časy, primerané silnej fáze rozvoja ekonomík v regióne. V minulom roku pribudlo na Slovensku, v Českej republike, Poľsku, Maďarsku a Rumunsku celkovo 3,7 milióna štvorcových metrov priemyselných plôch, ukazuje prieskum spoločnosti Cushman & Wakefield.  


Investície do priemyselných nehnuteľností dosiahli vlani 2,2 miliardy eur. To je 19 percent z celkového objemu investícií do komerčných nehnuteľností v strednej a východnej Európe.

Najväčšiu pomyselnú zásluhu na raste počtu a plochy priemyselných nehnuteľností má neprekvapivo automobilový priemysel. Je to logické, keďže svoju štruktúru výroby čoraz viac decentralizuje k dodávateľom. Expandujúce dodávateľské reťazce obsadzujú lokality  v regióne podľa prísnych pravidiel logistických systémov.

Do rozhodnutí o umiestnení fabrík čoraz viac hovorí dlhodobý problém nedostatku kvalifikovaných pracovníkov najmä na západe Slovenska.
 

Pribúdajú však aj rozšírenia firiem v iných  odvetviach a logistické sklady. Osobitnou  dynamickou oblasťou s intenzívnym dopytom po skladoch, dostupných pre dovoz tovaru a jeho regionálnu distribúciu, je s rozvojom  online nakupovania segment e-commerce. 

Nejde o hudbu budúcnosti, obchody  s internetovým predajom už intenzívne budujú,  či dokonca prevádzkujú, distribučné centrá v silných logistických lokalitách, hovorí generálny riaditeľ slovenského zastúpenia developerskej firmy P3 Logistic Parks Peter Jánoši. „Nejde v nich len o logistiku dodania tovaru, napríklad hudobného nástroja, zákazníkovi. Výrobcovia alebo obchody umiestňujú do logistických centier aj niektoré finalizačné operácie. Typický príklad je lokalizácia mobilných telefónov pre cieľové trhy,“ dodáva. 

Zatiaľ funguje e-commerce najmä podľa princípov retailového obchodu. S rozvojom konceptu  jednotného digitálneho trhu Európskej únie však odborníci očakávajú aj výrazný rast objemov, ktorý prinesie masívny presun firemných nákupov na internet.  

VÝSTAVBA AJ PREDAJ

Vlani postavili developeri o viac ako dve tretiny rozsiahlejšiu plochu výrobných a logistických priestorov než v roku 2016. Doterajší rekord patril roku 2007, keď sa však postavilo o 1,2 milióna štvorcových metrov priemyselných plôch menej než vlani. 
Na Slovensku a v Maďarsku pribudli takmer zhodné plochy, približne po 120-tisíc štvorcových metrov nových priemyselných plôch.

Základné ceny nájmov sa v minulom roku mierne zvýšili a pohybovali sa v rozmedzí 3,40 až 4,20 eura za štvorcový meter na mesiac.  Celkovo sa prenajalo 283 529 štvorcových metrov plôch. 

Rekordne vysoká je aj obsadenosť priestorov, keď ku koncu vlaňajška bolo na Slovensku neobsadených len 3,64 percenta dostupných priestorov. Takáto situácia dokonca podnietila developerov aj k tomu, že nielen naštartovali nové projekty výstavby, ale aj nanovo rozbehli staršie zmrazené projekty. 

Slovensko sa stalo silným logistickým uzlom nielen stredovýchodnej Európy, aj nad rámec rozvoja priemyselnej výroby. Svedčí o tom aj obrovský záujem investičných fondov o kúpu priemyselných nehnuteľností na Slovensku. 

„Za rekordnú transakciu minulého roka  v stredoeurópskom regióne bol označený predaj plne obsadeného logistického parku Prologis v Galante s výmerou 240-tisíc štvorcových metrov čínskemu investorovi CNIC Corporation Limited,“ konštatuje Ján Rakovský, konzultant priemyselných nehnuteľností Cushman & Wakefield na Slovensku. 

Najviac práce zabezpečuje developerom v oblasti výroby a logistiky výstavba fabriky pre štvrtú automobilku s výrobou na Slovensku – Jaguar Land Rover v Nitre, ako aj pre jej dodávateľov. 

Najväčší medziročný nárast však nastal u klientov v segmente e-commerce. Práve tejto oblasti sa týkala najvýznamnejšia realitná správa roka v segmente logistických a priemyselných hál – projekt spoločnosti Amazon. 

Centrum Amazonu v Seredi má plochu viac ako 60-tisíc štvorcových metrov. Americký internetový obchod si ho bude prenajímať od Mountpark Logistics EU. Logistické centrum bude zabezpečovať manipuláciu s vráteným tovarom. V priebehu troch rokov má zamestnať tisíc ľudí. 

CESTY A ĽUDIA
Gro nových investícií sa stále sústreďuje na západnom Slovensku, v blízkosti diaľnic D1, R1 a D2. O logistických prevádzkach to platilo takmer výlučne. „Aj keď vzhľadom na postup výstavby diaľnic už vnímame príležitosti pre projekty najvyššej úrovne aj v Košiciach,“  poznamenáva P. Jánoši. 

V lete bolo podľa analýz developersko-realitnej spoločnosti JLL rozostavaných 84-tisíc štvorcových metrov priemyselných plôch. V rámci tohto objemu sa 36 500 štvorcových metrov sústreďovalo na západnom Slovensku, 28-tisíc v širšom okolí Bratislavy, štrnásťtisíc na strednom Slovensku a len päťtisíc štvorcov na východnom Slovensku.

Developeri postavili vlani o vyše dve tretiny väčšiu plochu výrobných a logistických priestorov než v roku 2016.

Do rozhodnutí o umiestnení projektov čoraz viac hovorí dlhodobý problém nedostatku kvalifikovaných pracovníkov najmä na západe Slovenska. Vzhľadom na projekt Amazonu a rozbeh výroby spoločnosti Jaguar Land Rover sa tento problém bude ďalej prehlbovať.

Budúci investori prichádzajúci na Slovensko sa preto postupne budú musieť viac orientovať na stredné a východné Slovensko, kde zatiaľ existujú určité rezervy pracovnej sily. 

Úlohu stále hrajú aj nižšie mzdy. Aj keď treba poznamenať, rast miezd sa v priemyselnom sektore v regióne zrýchľuje, v priemere tempom 7,9 až 14,1 percenta ročne. Podľa predpokladov taký vývoj pretrvá minimálne v priebehu tohto roka. Trhy práce sú tak napäté. 

Úroveň nezamestnanosti vo všetkých krajinách SVE-6 je historicky nízka a nedostatok pracovnej sily obmedzuje rozširovanie výroby. Problém možno čiastočne riešiť vzdelávaním pracovníkov a čiastočne návratom pracovníkov zamestnaných v krajinách západnej Európy späť do svojej krajiny. 

Ďalším dôležitým kritériom pre investorov je vzdialenosť dodávateľov prvej úrovne a kľúčových regionálnych výrobcov. Kľúčoví zákazníci – finalizačné továrne automobiliek sa nachádzajú prevažne v západnej časti Slovenska. Čím je vzdialenosť medzi nimi väčšia, tým vyššie sú náklady na dopravu a časovanie dodávky.

OPTIMIZMUS DEVELOPEROV
Podľa predpovedí odborníkov bude rok 2018 opäť silný. Predpokladá sa, že bude pokračovať trend novej výstavby priemyselných nehnuteľností a dopyt bude kontinuálne vysoký. Stredná a východná Európa dokáže ešte sčasti ťažiť z nižších mzdových nákladov a výbornej polohy v rámci kontinentu. Developeri budú pokračovať  vo výstavbe vo veľkých objemoch.

Český trh rastie aj vďaka otváraniu nových lokalít, predovšetkým v severných Čechách v okolí Chebu, Chomutova a Teplíc, ako aj pozdĺž diaľnice D8.  Všetky tieto lokality ťažia z napojenia na blízke Nemecko. 

V Poľsku patrí medzi hlavné faktory na rok 2018 výrazný rast ekonomiky, ďalšie investície do infraštruktúry a rovnako ako na ďalších trhoch globálny trend expandujúceho elektronického obchodu. 

Nové projekty sa budú objavovať nielen na hlavných trhoch, ako je Varšava, Horné Sliezsko či centrálne Poľsko, ale aj v mestách strednej veľkosti, kde je dostupnejšia pracovná sila. 

To môže ovplyvniť aj snahu posilňovať dodávateľskú základňu automotive na Slovensku, ak sa nepodarí aktivovať lokality s dostupnými rezervami ľudí. Aj napriek úspešnému obdobiu posledných rokov stredná Európa, vrátane Rumunska, síce nepredstihla Nemecko v celkovej ploche moderných priemyselných priestorov, no vzhľadom na veľmi nízky podiel neprenajatej plochy a silný dopyt zo strany nájomcov je stále badateľný veľký potenciál ďalšieho rastu v celom regióne.

Udržateľný dizajn zvyšuje komfort aj návratnosť

Udržateľný dizajn zvyšuje komfort aj návratnosť

Priestor pre nové projekty sa zužuje

Priestor pre nové projekty sa zužuje